Rechtlicher Ablauf beim Hauskauf in Thailand
Der Kauf eines Hauses (bzw. einer Immobilie) in Thailand, insbesondere durch Ausländer, ist ein rechtlich komplexer Vorgang und unterscheidet sich deutlich von europäischen Prozessen. Hier ist der genaue rechtliche Ablauf beim Hauskauf in Thailand, inklusive des Vorgangs beim Land Office (Grundbuchamt):
🏠 1. Vorbereitung & rechtliche Prüfung
a) Kaufinteresse und Verhandlungen
- Käufer und Verkäufer verhandeln über Preis, Zahlungsbedingungen, Fristen, Möblierung usw.
b) Due Diligence durch Anwalt
- Ein erfahrener Anwalt prüft:
- den Titel (Landtitelurkunde): z. B. Chanote (Nor Sor 4 Jor) – höchste Form, empfohlen.
- ob das Land frei von Hypotheken, Belastungen, Streitigkeiten ist.
- ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist.
- ob Baupläne genehmigt sind (bei bestehenden Häusern).
📝 2. Kaufvertrag
- Privater Vorvertrag wird aufgesetzt (optional, aber üblich).
- Enthält Details zu Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, Strafen bei Rücktritt etc.
- Meist zweisprachig (Thai-Englisch).
- Üblich: 10–20 % Anzahlung zur Reservierung.
- Vertrag kann auch „Sale and Purchase Agreement (SPA)“ genannt werden.
🏛 3. Vorbereitung zur Eigentumsübertragung
Der nächste Schritt ist die Eintragung des Eigentumswechsels beim Land Office (กรมที่ดิน).
a) Benötigte Dokumente
Vom Verkäufer:
- Original Landtitel (Chanote)
- Personalausweis oder Pass
- Hausregistrierungsbuch (Tabien Baan)
- Steueridentifikationsnummer
Vom Käufer:
- Pass mit gültigem Visum
- Heiratsurkunde (falls zutreffend)
b) Besonderheit bei Ausländern
- Ausländer dürfen kein Land besitzen, aber:
- Eigentum am Haus (Gebäude) ist erlaubt.
- Langzeit-Pacht (Lease) möglich.
- Alternativ: der Ehepartner (Thai) wird Eigentümer, Ausländer bekommt Wohnrecht oder Verzicht auf Eigentum unterschrieben.
📍 4. Vorgang beim Land Office (Grundbuchamt)
Terminvereinbarung:
- Käufer und Verkäufer oder deren Bevollmächtigte erscheinen gemeinsam.
- In Bangkok & Touristengebieten teils mit Terminpflicht.
Vorgang:
- Einreichung aller Dokumente
- Beamte prüfen Titel, Steuern, Personalien
- Berechnung & Zahlung von Steuern/Gebühren:
- Transfer Fee: 2 % vom Katasterwert
- Stamp Duty: 0,5 % (wenn keine Mehrwertsteuer anfällt)
- Withholding Tax: hängt vom Verkäufer ab (Privatperson vs. Firma, Besitzdauer)
- Business Tax: 3,3 % bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren (nur bei gewerblicher Veräußerung)
- Zahlung vor Ort in bar oder per Überweisung (Nachweis erforderlich)
- Unterschriften beider Parteien vor dem Beamten
- Eintragung der Eigentumsübertragung im Chanote (neuer Name eingetragen)
- Ausstellung der Quittungen & Rückgabe der Dokumente
Dauer: i. d. R. 1 Tag, je nach Office und Fall.
✅ 5. Nach dem Land Office
- Käufer erhält:
- den aktualisierten Chanote (Landtitel)
- Quittungen über gezahlte Steuern & Gebühren
- Bei Hausbesitz: Registrierung des Gebäudes im Tabien Baan oder getrennte Hausurkunde
- Bei Lease: Eintragung des 30-jährigen Pachtvertrags im Chanote
👥 6. Sonderfälle
- Kauf durch Firma (Thai Co., Ltd.): Komplizierter, erfordert Jahresabschlüsse, Registerprüfungen usw.
- Langzeit-Pacht (Leasehold): Vertrag über 30 Jahre (verlängerbar), wird im Chanote eingetragen.
- Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land: Bauvertrag oder „Superficies“-Eintragung möglich.
🔐 Empfehlungen
- Anwalt einschalten – idealerweise mit Erfahrung im Immobilienrecht.
- Eigene Übersetzer mitnehmen, da Dokumente meist nur auf Thai sind.
- Nie ohne Land Office-Eintrag kaufen! (Privatvertrag reicht nicht aus)