Investitionsrechnung – Poolvilla für 120 T € (4.5 Mio. THB) und optimierter Vermietung

🏡 Annahmen zur Immobilie

• Kaufpreis: 4.500.000 THB (~120.000 EUR)
• Grundstück: 300–400 m², Wohnfläche: 120–150 m²
• Lage: Gute Wohngegend, aber nicht direkt am Strand
• Mietstrategie: Langzeit- oder Ferienvermietung

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🔹 Einmalige Kaufkosten

Kostenart	Betrag (THB)	% vom Kaufpreis
Kaufpreis	4.500.000	100 %
Überschreibungsgebühr (2%)	90.000	2 %
Steuern & Stempelsteuer (1%)	45.000	1 %
Anwalts- & Due-Diligence-Kosten	50.000	–
Möblierung & Einrichtung	300.000	–
Reserve für kleine Renovierungen	80.000	–
Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten)	5.065.000 THB	≈ 112 %

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🔹 Laufende Kosten pro Jahr

Kostenart	Betrag (THB)	Monatlich (THB)
Grundsteuer (0,3%)	13.500	–
Hausverwaltung (20% der Mieteinnahmen)	120.000	10.000
Pool- & Gartenpflege	60.000	5.000
Instandhaltung & Reparaturen	40.000	3.333
Versicherung (Haus + Haftpflicht)	15.000	1.250
Strom & Wasser (bei Vermietung)	50.000	4.167
Gesamtkosten pro Jahr	298.500	24.875/Monat

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💰 Einnahmen durch Vermietung

Option 1: Ferienvermietung (Airbnb, Booking.com)

Saison	Tage pro Monat	Preis/Nacht (THB)	Monatseinnahmen (THB)	Monate	Jahreseinnahmen (THB)
Hochsaison (Nov-April)	20	3.500	70.000	6	420.000
Nebensaison (Mai-Okt)	12	2.000	24.000	6	144.000
Gesamteinnahmen/Jahr	–	–	–	–	564.000 THB

Option 2: Langzeitvermietung

• Monatsmiete: 30.000 THB
• Jahreseinnahmen: 360.000 THB

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📈 Renditeberechnung

Kennzahl	Ferienvermietung	Langzeitmiete
Bruttorendite:	12,5 %	8,0 %
Nettoeinnahmen/Jahr:	265.500 THB	61.500 THB
Nettorendite:	5,9 %	1,2 %
Amortisation:	19 Jahre	82 Jahre

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📌 Fazit & Optimierungsmöglichkeiten

✅ Ferienvermietung ist deutlich profitabler als Langzeitvermietung.
✅ Günstigerer Einstiegspreis als Luxusvillen mit solider Rendite.
🔹 Optimierungsmöglichkeiten:

• Mehr Buchungen durch bessere Vermarktung & Fotos
• Langfristige Mietverträge mit Expats für stabilere Einnahmen
• Direktvermietung (ohne Agentur) → +20 % mehr Gewinn