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Kauf einer Eigentumswohnung (Condominium, Apartment) in Thailand

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand als Ausländer ist grundsätzlich möglich, unterliegt jedoch bestimmten gesetzlichen Rahmenbedingungen. Besonders wichtig ist dabei die sogenannte 49/51-Regel für Eigentum an Eigentumswohnungen. Hier ist eine strukturierte Übersicht über den Prozess, wenn du eine Eigentumswohnung mit thailändischer Mehrheit (also weniger als 49 % in ausländischem Besitz) kaufen möchtest:

Gesetzlicher Rahmen (49/51-Regel)

Nach dem Condominium Act (1979) dürfen Ausländer bis zu 49 % der Wohnfläche (nicht der Einheitenzahl) eines Condo-Projekts im Eigentum halten. Das bedeutet:

  • Thailändische Mehrheit: Wenn du ein Condo in einem Projekt kaufst, bei dem mehr als 51 % bereits in thailändischem Besitz sind, befindest du dich innerhalb des gesetzlichen Rahmens, was den Kauf als Ausländer einfacher macht.
  • Diese Einhaltung ist entscheidend, damit du die Eigentumsurkunde (Chanote) im eigenen Namen führen darfst.

Voraussetzungen für Ausländer

  1. Zahlung in Fremdwährung (Foreign Currency Inflow)
    Der Kaufpreis muss aus dem Ausland in Fremdwährung (z. B. EUR, USD) nach Thailand überwiesen werden.
    • Die Überweisung muss auf dein Konto in Thailand gehen.
    • Die Bank stellt ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) oder eine „Confirmation Letter of Inward Remittance“ aus, der beim Land Office erforderlich ist.
  2. Rechtsfähiger Aufenthaltsstatus
    Du brauchst kein Visum für den Eigentumserwerb, aber für spätere Verwaltung (Bankkonto, Wohnsitzmeldung, etc.) ist ein langfristiges Visum (z. B. Retirement oder Elite Visa) hilfreich.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Objektsuche & Due Diligence

  • Wähle ein Condo in einem Projekt mit Thai-Mehrheit.
  • Überprüfe die Eigentumsstruktur mit dem Juristen (ob noch „Quota“ für Ausländer frei ist).
  • Lass den Eigentumstitel (Chanote), mögliche Hypotheken oder Belastungen prüfen.

2. Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement)

  • Vertrag regelt Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, etc.
  • Oft mit Anzahlung von 10–20 %.

3. Geldtransfer

  • Überweise den vollständigen Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand.
  • Die Bank stellt das FET-Dokument aus.

4. Übergabe & Eigentumsübertragung

  • Termin beim Land Office (Land Department).
  • Erforderliche Dokumente:
    • Reisepass (ggf. mit beglaubigter Übersetzung),
    • FET oder Remittance Confirmation,
    • Kaufvertrag,
    • Chanote (Titelurkunde),
    • Nachweis über den Eigentumsstatus des Projekts (Quota).
  • Eigentum wird offiziell auf deinen Namen übertragen.

5. Nebenkosten & Steuern

  • Zu zahlen am Tag der Übertragung (oft anteilig Käufer/Verkäufer):
    • Transfer Fee: 2 % des Immobilienwertes
    • Withholding Tax: 1 % (bei Firmenverkauf)
    • Specific Business Tax (wenn Verkäufer <5 Jahre Besitzer war): 3,3 %
    • Stempelsteuer (0,5 %, alternativ zur SBT)

Weitere Punkte

  • Bankkonto in Thailand ist empfehlenswert (für Überweisung, Instandhaltungskosten, etc.).
  • Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) verwaltet die Anlage – monatliche Wartungsgebühren etc.
  • Immobilienerwerb bedeutet nicht automatisch Aufenthaltsrecht.

Vorteile eines Kaufs mit Thai-Mehrheit

  • Rechtssicherheit: Kein Problem mit der 49-Prozent-Regel.
  • Einfacherer Zugang zum Chanote-Titel.
  • Wertsteigerungspotenzial oft höher bei legalem Eigentum im Ausländeranteil.

Tipp: Unbedingt juristische Unterstützung nehmen

Es ist sehr empfehlenswert, einen auf Immobilienrecht spezialisierten thailändischen Anwalt hinzuzuziehen, insbesondere für die Überprüfung von:

  • Titelurkunden
  • Vertragsbedingungen
  • Steuerfragen
  • Quota-Situation